2023年混凝土行业运行艰难程度增加，持续增加的资金压力和市场需求下滑后日益严峻的市场竞争使得混凝土企业面临极大的挑战。2023年公司混凝土行业营业收入同比下降。混凝土企业运营艰难主要归因于下游市场需求收缩、竞争激烈、资金周转压力大、成本高企等因素。基建稳定支撑商品混凝土的市场需求，房地产下行趋势未改，整体房建项目新开工数量一般，基建发力难以对冲地产下行，整体市场需求不足。纵观全年，混凝土企业产量下滑，量价齐跌，经济效益下降。

　　根据国家统计局公布数据显示，2023年，全国固定资产投资（不含农户）503,036亿元，比上年增长3.0%。其中民间固定资产投资253,544亿元，比上年下降0.4%，国有控股固定资产投资比上年增长6.4%。分领域看，基础设施投资增长5.9%，制造业投资增长6.5%，房地产开发投资下降9.6%。分区域看，东部地区投资增长4.4%，中部地区投资增长0.3%，西部地区投资增长0.1%，东北地区投资下降1.8%。

　　2023年全国房地产开发投资额继续下降，行业仍将面临较大挑战。根据国家统计局公布数据显示，2023年全年房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%。其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。办公楼投资4,531亿元，下降9.4%；商业营业用房投资8,055亿元，下降16.9%。年末新建商品房待售面积67,295万平方米，其中商品住宅待售面积33,119万平方米。2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。房地产建设市场项目开工需求不足传导至上游，商品混凝土行业低迷贯穿全年。

　　2023年混凝土行业受地产行业下滑的冲击影响，经济面临持续下行压力。由之前的房地产企业暴雷频发，到现在建筑企业爆雷、债务违约、破产重组或清算等消息在行业内屡见不鲜。行业需求和供给收缩。当前房地产市场持续降温，基建项目难以立竿见影。

　　根据百年建筑网统计，截至2023年全国C30混凝土均价为366元/方，同比2022年下跌51元/方，跌幅为12.23%。中国混凝土与水泥制品协会报告指出，2023年商品混凝土累计产量同比下降5.5%，规模以上混凝土与水泥制品工业主营业务收入比上年同期降低11.2%，利润总额比上年同期下降9.29%。

　　资金压力加剧。混凝土企业主要原材料水泥、砂石等现金结算模式陆续形成；一方面企业要面对原材料现金支付，另一方面企业需要垫资工程款，后期的收款难度和收款预期不断在变化，付款方式多种多样，承兑、商票、供应链金融、抵房越来越恶化。企业长期处于“老项目回款难、企业融资难、原材料支付难”的循环模式。

　　混凝土行业应收账款垫资比例高、回款难是行业长期积留问题。对比同行业公司应收账款回收情况，逾期情形普遍存在。由于行业运营模式存在缺陷，加上管理制度不完善、市场竞争加剧，使得企业长期面临着巨大的资金周转风险和坏账损失风险。

　　（5）2023年，公司混凝土业受市场需求不足、资金周转压力加大等不利因素的影响，企业运行艰难程度不断增加。公司主动收缩销售订单，并加大回款力度。

　　2023年年初，中央、国务院印发的《质量强国建设纲要》，对我国高质量发展具有重要里程碑意义。混凝土行业发展最重要的目标和任务就是推进高质量发展。质量治理体系更加完善，质量政策法规更加健全，质量监督体系更加完备，重大质量安全风险防控机制更加有效。

　　2023年8月，国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、财政部、自然资源部、住房城乡建设部、交通运输部、国务院国资委、国家能源局、中国民航局等10部门联合印发《绿色低碳先进技术示范工程实施方案》（以下简称《实施方案》）的通知，《实施方案》开宗明义，目的就是为加快绿色低碳先进适用技术示范应用，在落实碳达峰碳中和目标任务过程中锻造新的产业竞争优势。入围《实施方案》的技术共分为源头减碳类、过程降碳类、末端固碳类三大类。其中强调要发挥“新型胶凝材料、低碳混凝土、先进基建材料等低碳零碳新型建材研发生产与示范应用”等。“低碳混凝土”再一次醒目出现在重磅文件中，引发了混凝土全行业的深度思考与积极实践。

　　公司坚持发展循环经济，生产绿色建材--绿色混凝土，积极开展生产节能及环保研究工作，不断完善各项安全生产及质量管理制度和流程，确保为社会提供优质环保的产品，履行环境保护的社会责任。

　　我国混凝土行业市场参与者众多。近年来，全国城镇化建设发展不平衡导致各区域下游市场需求出现差异，呈现各区域行业发展不平衡、产能利用率差异较大，竞争激烈程度有较大差异的局面。随着竞争的日趋加剧和监管要求的逐步升级，混凝土行业将逐步淘汰落后、不合规产能的企业，出现内部并购整合或分化，竞争优势将逐步向优质企业集中。

　　混凝土行业具有周期性特征。混凝土的需求量与固定资产投资规模，特别是基础设施投资规模、城市化进程及房地产发展等因素紧密相关，而固定资产投资规模受宏观经济周期性波动影响较大。

　　混凝土行业受建筑行业季节性施工影响而带有一定季节性，其中春节长假是形成季节性特征的主要因素。

　　混凝土行业具有较强的区域性特征。由于预拌混凝土易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制区域特征性强。

　　由于预拌混凝土产品的质量特性导致产品不能库存，公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在广东深圳及湖南株洲两地进行预拌混凝土销售业务。

　　公司混凝土板块成本构成中，原材料特别是水泥的占比较大，原材料供应的稳定性对公司生产至关重要。根据国家统计局统计，2023年全国水泥产量20.23亿吨，同比下降0.7%，水泥产量为2011年以来最低水平。水泥价格同比大幅回落并总体呈现前高后低、震荡调整走势。

　　公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在深圳市。

　　公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司。预拌混凝土由于具有易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制而具有较强的区域性特征。公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期以来公司为深圳和株洲的重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在株洲地区混凝土市场占有率位居前列。

　　地产行业下滑，地产公司陆续暴雷，深圳市和株洲市混凝土行业内生产能力的过剩导致市场竞争更加激烈。报告期内，公司混凝土业受市场需求不足、行业资金压力加大等不利因素的影响，导致混凝土单位营业成本上升，企业运行艰难程度不断增加。公司混凝土业为此主动收缩销售订单，与客户协商提前终止部份合同，加大回款力度。

　　公司于1984年起涉足房地产业,与其他公司合作开发了一批商住楼宇。而后公司设立专门从事房地产开发与经营的工程开发公司，自成立以来,先后开发了数个住宅、工业、商业物业。公司现有房地产业务主要以商用物业及普通住宅为主，业务区域主要集中在深圳、西安和连云港。

　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展。连云港天地国际公馆项目正在进行收尾工作；西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流；同时深圳市深秦城市更新项目已经开工建设，完成了基坑土石方开挖与支护工程；天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进中，力争早日动工建设；红花岭项目已完成土壤调查，跟进办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。

　　公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销推广方面形成了一套的具前瞻性的管理理念和方法，看准项目、稳健发展、择优发展。

　　1、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。

　　2、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。

　　3、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，持续稳健发展的经营方式。

　　4、混凝土业具有固定投资较多，固定成本大的特点，决定了混凝土产量大小是企业盈利的关键点。再加上混凝土业的销售带有赊销特点，导致货款回收周期长，属于重资产、重资金行业。资金是企业持续生产的血液。天地所属混凝土公司虽然在应收账款管理和催收方面有自己长处，但由于下游房地产业的不景气、“房企暴雷”等因素影响，回款难度进一步加大，再加上资金的持续紧张，导致公司原材料采购价格居高不下，天地的品牌及产量优势无以发挥，最终出现严重亏损不得不减产和公司在当地的竞争力逐年下滑的局面。

　　报告期内，公司全年混凝土产量34万方，较2022年产量70万方下降51.43%。短期来看，商品混凝土行业存在资金短缺、回款周期长的情况。长期来看，随着国家重大战略区域规划的稳步实施及基建的大量投入，房地产市场逐步放宽，市场对商品混凝土等建筑材料的需求在逐步提升。

　　2、在市场需求减少、货款回收困难的背景下，公司加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本增效，确保生产安全和质量稳定；加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；针对混凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强法律手段的应用，加大应收账款催收力度，加快回款速度。

　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作，经过克服各种困难和干扰因素，重点项目总体基本可控，具体情况如下：

　　1、红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《收地补偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地移交予政府。目前完成原经营性用地移交前的土壤调查报告，紧接办理原经营性用地移交、及留用地的《土地使用权出让合同书》。

　　2、深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》，后因政府管控及深惠城际铁路车站影响，签订了《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。2021年完成项目：建筑方案招标、评审；项目天然气管道影响安全评价报告；地铁集团对项目无影响地铁的复函。2022年完成了施工总承包单位及监理公司的招标；2023年6月项目正式开始施。