从2021年12月份开始，中国各地就在寻求缓解房地产债务危机，消化房地产庞大库存，刺激房地产需求，推动房地产业复苏回暖带动经济上行的各种办法。

　　一年多来，在政府加大对资金紧张开发商的支持力度、放宽购房限制、降低房贷成本之后，2023年房地产市场出现了一些企稳的早期迹象，但同时也弥漫着更多继续低迷的情绪。

　　国家统计局周三（3月15日）公布了房地产数据之后，不同的人对数据的解读也存在较大分歧。有的认为房地产已经回暖，房价将迎来新一波上涨。有的认为房地产仍然处于低迷状态，随着基数越来越低，看似回稳的信号可能掩盖了房地产将长期走弱的残酷。

　　应该说，一年多来我们在刺激房地产需求方面下的最大的功夫，便是持续降低房贷利率，为可能产生的住房需求准备了十分充足的资金。

　　我们这一轮降息是从2021年12月20日将1年期的市场报价利率LPR从3.85下调为3.8%、5年期以上LPR为4.65%保持不变开始的，到现在，我们已经累计降息4次，1年期LPR降低到3.65%，5年期的LPR降低到4.3%，分别降低了20和35个基点。

　　具体到房贷利率，30年期的首套房贷利率已经从2021年的5.88%下调到目前的4.1-4.3%，房贷利息成本降低了28.6%。应该说，这个力度还是比较大的。

　　但由于居民收入债务率已经非常之高，加上对收入增长预期的失望，成本大幅降低并未刺激到居民的购房需求。根据人民银行公布的金融数据，2023年1-2月住户部门新增12988亿元，同比增长了159%，但其中主要用于购房的中长期仅新增6131亿元，同比下降11.6%。

　　而国家统计局公布的2023年1-2月房地产企业收到的居民购房定金和预付款为7112亿元，同比减少11.4%，个人按揭3495亿元，同比减少15.3%。

　　有人解读新增居民中长期减少，可能是因为提前还贷潮和房产贷转经营贷的影响。但我把人行和统计局两方数据摆在一起观察，这样的因素应该影响很小。因为房企收到的首付款、预付款和房贷下降幅度，都大于人行公布的居民中长期下降幅度。

　　买房不是买小菜，能够全款支付购房款的人早就不知道买了多少套房了，可以说目前的情况下他们肯定是在卖房而非买房。现在的买房主体，绝大多数是需要借助购房的。那么，购房减少，意味着什么？

　　国家统计局公布的1-2月份全国商品房销售面积为15133万平米，销售额为15449亿元，同比分别仅下降3.6%和0.1%。其中住宅销售面积下降0.6%，住宅销售额增长3.5%。从这个数据来看，商品房市场似乎已经止跌回稳，积雪消融，花苞满枝。

　　一是住宅销售额与人行的住户中长期、统计局自己公布的居民首付、房贷数据存在严重的逻辑背离。

　　我们不清楚国家统计局住宅销售的统计口径。是达成意向未付首付的计入销售，还是以收到首付为标准计入销售。如果是后一个口径，1-2月房地产企业收到的居民购房定金和预付款为7112亿元，同比减少11.4%，这和住宅销售增长3.5%不仅趋势背离，涨跌幅还相差15个百分点，销售金额上相差了2100多亿。如果是第一个口径，12月份达成意向未付首付的，在1-2月份也该付了，这个总是循环的。假如当月达成意向未付款的金额占销售额的30%。1-2月住宅销售额突然多出15%未付款的单子，这意味着1-2月未付款的占比增加了50%，达到了45%。这太不正常了。

　　根据克而瑞研究中心公布的数据，2023年1-2月，TOP100房企实现销售操盘金额8189亿元，同比下降11.6%。

　　中指研究院公布的30个大中城市2023年1-2月的商品房成交面积为1991.13万平，同比下降13.7%，成交套数为17.78万套，同比下降12.6%。

　　但我们注意到，在此之前，国家统计局的商品房销售量涨跌幅度向来与克尔瑞的TOP100房企销售量、中指研究院的30城商品房成交量涨跌幅相差不大，但这个1-2月差距突然放大，但克尔瑞和中指的跌幅又比较接近。事情反常必有怪。

　　国家统计局公布的1-2月房地产行业的8大统计指标，仅有房屋竣工面积和待售面积同比分别增长8%和14.9%。其他指标均有不同程度下降。其中显示房企对未来信心的4个指标中，房地产开发投资下降了5.7%，房屋施工面积和新开工面积分别下降了4.4%和9.4%，自筹资金下降了18.2%。

　　更令人迷惑的是，国家统计局没有像往常一样提供土地征用数据——土地购置面积和土地成交价款。这是另外两个与房地产行业发展密切相关的关键指标。但3月17日财政部公布的财政收支数据显示，1-2月国有土地使用权出让收入为5627亿元 同比下降29%。

　　新购置土地、新开工面积和房企自筹资金这3个指标，是最能反映房企对未来信心的指标，也是下降幅度较大的前3个指标。

　　1-2月，我们在建的商品房面积有75亿平米，待售商品房面积有6.6亿平米。即使从3月份起一栋楼都不建，这81.6亿平米的商品房，按照1-2月平均月销售7566万平米的速度，需要109个月、即19年另1个月才能销售完毕。按人均40平米的面积计算，81.6亿平米足够2.04亿人居住。

　　从中国目前所有行业生产的产品看，没有任何一个其他行业的产品去库存的压力，能够超过房地产行业。

　　以上数据显现，未来的房地产发展指标仍然疲软，商品房投资继续收缩，尽管下降幅度收窄了，但这不是分子扩大了，而是分母缩小了。

　　一般来说，挖掘机、推土机、装载机、起重机、混凝土搅拌站机械设备，水泥、玻璃、钢材等工业产品，是房地产行业必备的原材料和生产设备。其产量与销售量，与房地产行业的扩张或萎缩高度相关。

　　2023 年1-2 月，国内销售挖掘机同比下降41.1%，1-2月累计销售平地机同比下降9.5%。累计销售汽车起重机同比下降10.8%，1-2月累计销售塔式起重机同比下降23.4%。2023年1月，混凝土搅拌车市场销售同比下降63.1%，2月数据未公布。

　　1-2月国家统计局公布的水泥产量同比下降0.6%，平板玻璃下降6.6%，钢材产量同比增长3.6%。

　　考虑到1-2月份固定资产投资5.36万亿，同比增长5.5%，但房地产投资1.37万亿，同比下降了5.7%，相信以上设备和产品销售到房地产行业的部分，同比下降幅度更大。

　　从与楼盘建筑工地密切相关的外来户籍人口失业率看，2023年1-2月分别为5.6%和5.9%，比同期的5.1%和5.6%分别增加了0.5和0.3个百分点，外来户籍劳动力失业人数1-2月平均增加了7.5%。

　　3月17日5点，央行在官网宣布，于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。

　　有人认为，降准必然带来社会资金面的变化，央行这是在传递明确的政策信号，对于当下楼市来说，稳定将成为趋势。本次降准有望一定程度缓和市场成交规模的下行趋势，有利于楼市上行复苏。

　　2月底我们有268万元人民币存款，降准0.25%，实际上就是可以增加大约6500亿元左右的银行额度。这对于我们一年30万亿左右的新增社会融资而言，无异于杯水车薪。

　　我认为，面对比发达国家要高出三分之一的居民收入债务率，面对比发达国家高出2-3倍的房价收入比，我们信贷机制存在内在缺陷和实际上在金融机构和国企之间空转的大量资金，面对数次降准降息依然不愿意增加房贷的居民厌贷情绪，我不得不说，现在的降准降息就是个形式主义。0.25%的降准之于房地产，就如连花清瘟之于三年疫情。

　　根据最近中指研究院发布的监测数据，在前期积压需求进一步释放后，3月以来，重点城市新房访盘量已有所回落，3月前两周，重点50城商品住宅成交面积环比持续小幅下降，预计3月下半月，新房成交规模或延续下行态势，

　　有个网友这么评价目前的房地产救市政策：又是掐人中，又是上呼吸机，就是不肯放开掐着脖子的手（降价），其实只要把这只手松开，人就活过来了。